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懷化房地產市場形勢研判

發布時間: 2019-07-17 14:42 信息來源:佚銘 責任編輯:威尼斯賭場app: 點擊量:

懷化未來房地產、房價趨勢!

房地產從業10年以上,見識了08年懷化房價的低谷,也目睹了懷化自2010年以來瘋漲。當然,全國大部分地區當時都在漲價,鑒于本人眼光的局限性,只就我本人了解的情況談一談懷化未來房價的發展趨勢。

首先說說大家關心的問題,房價有沒有泡沫?答案是肯定有的。那房價是否能影響到經濟的發展,產生經濟?;??這很難說清楚,每個人所處的行業不同,對經濟?;募庖膊灰謊?,這十幾年來受益房地產發展的人很多,尤其是建筑工人、建材及相關行業從業人員。相信能看到這篇文章的人也大部分是收獲房地產發展紅利的從業人員。就此簡單談一談懷化未來房價的發展。

懷化城鎮化率逐年增高

全市2018年末戶籍總戶數174.78萬戶,總人口523.52萬人。年末常住總人口497.96萬人,其中城鎮人口237.78萬人,農村人口260.18萬人,城鎮化率為47.75%。

懷化未來房地產、房價趨勢!

從本圖可以看出自12年—18年城鎮人口增加了8.75%,45萬人,以3人為一戶計算約增加了15萬戶,假設其中三分之二購房落戶,約增加了10萬套住宅需求(2018年懷化市內新房成交約1.8萬套,17年約1萬套,16年約0.8萬套)。

就業增加,工資水平提高

懷化是一個消費型城市,工業歷來是弱項,隨著電商互聯網行業的發展,拓寬了普通人的就業渠道,如送餐、快遞、滴滴等。就我了解,除餐飲、保潔等普通服務行業以外,技術性、共享型行業工資水平普遍高于普通服務行業。人力成本上漲,目前建筑裝飾行業普通工人普遍200元/天以上,技術過硬的400—800元/天。

懷化未來房地產、房價趨勢!

房地產行業發展情況

懷化住宅市場自2010年以來一直呈上升趨勢,從遠古的盛世嘉園、龍泉雅苑、世紀花園到天龍御園、湖天一色,再到現在的盛世華都、宏宇新城、碧桂園等經歷漫長的等待期和急速發展期。

2009年以前有世紀花園、河西家電城等初期樓盤在售,那時最早不過400元/㎡到龍泉雅苑報價1800元/㎡,當時懷化的房地產行業還談不上發展。

2009年-2013年懷化經過了2008年的低谷期,行業有了一個快速的發展階段,這一段時間內以天龍御園、盛世華都為代表的高層景觀房將懷化的房價推破3000元/㎡。

2014年—2018年懷化房地產高速發展階段,這一階段房價從3000元/㎡突破7000元/㎡大關,同時住房銷售成倍增長,2018年住宅銷售接近2017年2倍。這一階段碧桂園、岳麓歐城、大漢龍城加速入市,岳麓歐城在這一階段基本去化完成。

懷化房地產發展的助力

懷化住宅銷量上升除了已知的經濟發展快、收入增加以外,還有以下利好因素:

A、外出務工,回鄉置業

不僅是懷化,所有勞務輸出城市逢年過節房地產廣告最多的詞語莫過于"回鄉置業"、"返鄉置業優惠"諸如此類,為什么?因為家鄉所在城市不能提供足夠高工資的就業收入,而工作的地方房價卻另就業者無法承受,現在懷化部分樓盤入住了很多都是小孩和帶小孩的,就是為了解決小孩教育問題。

B、小孩教育

中國歷來重視小孩的教育,只要條件允許大部分父母都希望自己的小孩能夠接受比較好的教育,并出人頭地。從懷化近幾年住宅的銷售分部也可看到有學位的樓盤很受歡迎,顯著的例子就是宏宇新城和盛世華都,學位不好的樓盤價格就很不理想。

懷化未來房地產、房價趨勢!

C、農民進城,居住品質提高

前幾年農村進城的意向不高,隨著80后普遍成熟,對于改善居住條件,有著迫切的需求。在整體房市的沖擊下,年輕人結婚對住宅也有了一定的要求,不愿再回配套還不完善的鄉村。進城是未來趨勢,不可逆轉的(戶口可以不進,但人肯定進)。

D、棚戶區改造

前幾年棚戶區改造實行貨幣化安置,對懷化住宅市場也有著相當大的促進作用,不過隨著實物安置重新歸來,這部分銷售會略有下降。

懷化未來房地產、房價趨勢!

懷化未來一段時間房地產行業及價格趨勢

我們在此要討論一個問題:房子真的很稀缺嗎?其實房地產已經不僅僅是一個產業問題。國家一直在強調房子是用來住的,不是用來炒的。而回到懷化這個四線城市來看,大部分房子都是用來住的,當然炒房不可避免,這畢竟是一項穩定的投資。自14年起懷化基本消化了以前的部分庫存,在政府積極清理"爛尾樓"的利好政策下,懷化未來的住宅市場會迎來一個比較穩定的發展局面。

懷化目前在售的各大樓盤除恒大以外入市都比較早,地價相對較低,按地價計算樓面價,現階段開發商利潤較高。隨著市場的發展,地價相應提高后,會進一步反映到最終售價中。

未來懷化房價會基本穩定,小有升幅,如果能夠解決好學位、就業、醫療、交通等公共問題,價格會令人進一步期待,反之亦然。

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