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2018年湖南樓市答卷

發布時間: 2019-02-21 09:29 信息來源:湖南住房和城鄉建設廳 責任編輯:威尼斯賭場app: 點擊量:

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一、2018年全省房地產市場基本情況

2018年,受房地產調控供需雙向調節的影響,商品房供應快速增長,銷售增速逐步回落,供求關系發生逆轉,市場逐漸進入下行調整期,房價漲幅,新開工、用地供應、房地產開發貸款增速等指標均出現持續回落。

(一)全省商品房銷售面積增速回落,長沙市近期銷售出現較大下降。全年商品房銷售面積9239.15萬平方米,同比增長8.3%,增速較1-11月回落1.9個百分點,較2017年提高2.8個百分點,高于全國增速7.0個百分點。總量、增速在全國均排第8位,在中部均排第3位;銷售金額5353.99億元,同比增長20.0%,增速較1-11月回落4.8個百分點,較2017年提高1.1個百分點。

市州方面,1-12月,長沙市商品房銷售面積2392.44萬平方米,同比增長5.9%,增速較1-11月大幅回落11.8個百分點;11月以來市場出現明顯放緩,11月同比下降5.1%,12月同比降幅大幅擴大至36.9%,帶動全省銷售面積增速回落;銷售金額1953.57億元,同比增長12.5%,增速較1-11月回落12.4個百分點。三四線城市商品房銷售面積6846.71萬平方米,同比增長9.1%,增速較1-11月提高1.4個百分點;商品房銷售金額3400.42億元,同比增長24.8%,增速與1-11月持平。

(二)房地產開發投資較快增長,住宅投資增速明顯快于非住宅。1-12月,全省完成房地產開發投資3945.95億元,同比增長15.2%,增速較1-11月回落0.2個百分點,較2017年回落0.7個百分點,高于全國增速5.7個百分點,總量、增速分別在全國排第13位、第9位,在中部排4位、第2位。分類來看,住宅完成開發投資2764.48億元,占全省房地產開發投資的70.1%,同比增長26.0%,增速較1-11月回落0.6個百分點;非住宅完成投資1181.47億元,同比減少4.1%,降幅與1-11月持平。其中,辦公樓完成投資124.16億元,同比減少18.2%;商業營業用房完成投資590.65億元,同比減少7.5%;其他非住宅完成投資466.67億元,同比增長5.6%。

分市州看,長沙市完成房地產開發投資1502.40億元,居全省首位,占全省的38.1%;株洲市、常德市分別完成房地產開發投資399.57億元、279.06億元,分別居全省第2位、第3位。增速方面,有13個市州房地產開發投資實現正增長,增幅較大的為湘西自治州(121.8%)、張家界市(77.5%)和衡陽市(45.5%);有1個市房地產開發投資出現負增長,為郴州市(-30.3%)。

(三)新建商品住宅供應明顯快于銷售,市場近期明顯供大于求。省住房城鄉建設廳數據顯示,1-12月,全省新建商品住宅供應8959.31萬平方米,同比增長56.2%;網簽8716.50萬平方米,同比增長13.3%;住宅供銷比為1.03,供略大于求。但是,隨著11月以來市場明顯放緩,11月、12月網簽分別同比下降10.8%、6.3%;但同期供應同比分別大幅增長了40.4%、49.2%;住宅供銷比由11月的1.34大幅擴大到12月的1.69,處于明顯供大于求的區間。

(四)長沙房價環比漲幅大幅收窄,岳陽房價近年來首次出現下跌。省統計局數據顯示,1-12月,全省新建商品住宅均價5473元/平方米,全國排名26位。國家統計局數據顯示,12月,長沙市新建商品住宅價格環比上漲0.4%,漲幅較11月微漲0.1個百分點,較7月峰值水平大幅收窄2.3個百分點。常德環比上漲1.0%,增速較11月回落0.1個百分點;岳陽新建商品住宅價格出現近兩年來首次下跌,環比下跌0.2%,跌幅較11月擴大0.5個百分點。

(五)新開工面積增速高位回落,竣工面積增速由負轉正。商品房施工面積35781.53萬平方米,同比增長12.9%,增速較1-11月提高0.3個百分點,較2017年提高7.8個百分點;其中,新開工面積11127.65萬平方米,同比增長35.1%,增速連續4個月回落,較1-11月回落3.8個百分點,較2017年提高24.9個百分點。新開工面積總量、增速分別在全國排名第7位、第3位,在中部地區排名第2位、第1位??⒐っ婊?160.98萬平方米,結束了連續4個月的負增長,增速由負轉正達到1.9%,較1-11月提高3.3個百分點,較2017年提高11.8個百分點。

(六)房地產用地供應量價大幅增長,但增速逐步回落。全省房地產用地供應6187.40公頃,同比增長37.8%,增速較1-11月回落7.6個百分點,較2017年提高49.3個百分點;其中,住宅用地供應4550.67 公頃,同比增長44.8%;商服用地供應1636.74公頃,同比增長21.4%。價格方面,全省房地產用地出讓均價3390.4元/平方米,同比上漲30.8%,漲幅分別較1-11月、2017年回落10.6個、12.4個百分點。其中,住宅用地出讓均價3665.66元/平方米,同比上漲40.7%;商服用地出讓均價2815.49元/平方米,同比上漲9.8%。

(七)房地產開發貸款增速回落,個人住房貸款增速保持平穩。截至12月底,全省房地產貸款余額11631.75億元,占全部貸款的31.9%,同比增長28.3%,增速較11月底提高0.8個百分點,較2017年底提高0.2個百分點。房地產貸款增長主要受保障性住房開發貸款和個人住房貸款拉動,兩類貸款新增分別占全部貸款新增額的13.2%、34.0%。從貸款投向來看,開發貸款余額3528.23億元,同比增長27.0%,增速較11月底提高0.5個百分點,較5月峰值大幅回落12.5個百分點;個人住房貸款余額7264.46億元,同比增長27.5%,增速較11月底提高0.8個百分點,下半年增速一直穩定在27%左右。

(八)企業到位資金增幅回落,房地產開發企業資金壓力較大。全省房地產開發企業到位資金5312.08億元,同比增長11.5%,增速較1-11月、2017年分別回落1.5個、2.9個百分點。其中,國內貸款577.91億元,同比減少8.2%,跌幅較2017年擴大28.5個百分點,占房地產開發企業到位資金的比重由去年初的19.8%下降到目前的10.9%;與此同時,房地產開發企業對銷售資金的依賴明顯增強,定金及預售款、個人按揭貸款等銷售回款占比從42.8%提高到57.3%。如果商品房銷售增速持續回落,企業將面臨更大的資金壓力。

(九)房地產稅收增速回落。全省完成房地產稅收收入1029.04億元,同比增長18.8%,增速較2018年前三季度回落5.1個百分點,較2017年回落4.0個百分點,占一般公共預算收入的比重為21.3%,占稅收總收入比重為26.1%;其中,房地產稅收地方分享部分818.32億元,占地方稅收收入比重為41.8%。

二、下階段形勢研判

2018年12月,中央經濟工作會議提出“要構建房地產市場健康發展長效機制,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,因城施策、分類指導,夯實城市政府主體責任,完善住房市場體系和住房保障體系”的要求。12月底,全國住房和城鄉建設工作會議提出了“穩地價穩房價穩預期”的目標。下階段,我省將按照國家部署,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,保持調控政策的連續性穩定性,確保穩地價、穩房價、穩預期的要求落到實處。預計下階段全省房地產市場呈現以下發展趨勢:

一是商品房銷售增速明顯放緩。在房地產調控政策效應持續作用下,加上前期市場過熱階段透支大量住房需求的影響,房價上漲預期不斷減弱,市場觀望情緒濃厚,各地相繼從“賣方市場”轉向“買方市場”,預計全省商品房銷售增速將明顯放緩。

二是房地產開發投資增速回落。長沙市受益于經濟發展快、人口持續流入以及房價“洼地效應”,住房需求及開發投資將保持基本平穩;三四線城市房地產開發企業加快推盤、精裝修住宅占比提升,將拉動部分房地產開發投資。但在行業發展環境偏緊、房地產投資屬性降低以及銷售增速放緩等因素帶動下,企業拿地趨向謹慎,預計房地產開發投資仍將保持增長,但增速將逐漸回落。

三是房價總體平穩。在市場調整期,房價持續上漲動力不足,過快上漲勢頭得到遏制,預計全省住房價格保持總體平穩,但內部出現分化。部分經濟發展態勢好、人口吸引力大的市縣,房價保持基本穩定;部分缺乏人口和產業支撐的市縣,房價將出現小幅下跌,特別是一些地段較偏遠的樓盤,缺乏配套設施、人流等條件支撐,房價下跌壓力較大。

四是庫存較快回升。出于對市場行情的謹慎判斷,為加快資金回籠,近期房地產開發企業普遍加大了推盤力度。同時,隨著商品房銷售增速放緩,市場供應將明顯超過需求,新建商品房庫存將較快回升,2019年下半年或將出現新一輪庫存積壓。


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